Por Circe Bonatelli
São Paulo, 11/05/2022 - Os estouros de orçamentos de meio bilhão de reais causaram um terremoto na Tenda em 2021 e estão reverberando em 2022. Desde que as contas saíram do prumo, a construtora - uma das maiores do programa Casa Verde e Amarela - passou a reduzir o ritmo de lançamentos e aumentar o preço dos imóveis para recuperar as margens. Mas o esforço terá que ir além disso. O próximo passo será conversar com credores para manter suas contas em dia.
A Tenda levou o primeiro "cartão amarelo" por infringir compromissos estabelecidos nos contratos de financiamento - os chamados covenants. A regra é que a companhia mantenha uma alavancagem de até 15%, considerando a relação entre dívida corporativa (sem contar financiamento à produção) e o patrimônio líquido. No balanço do primeiro trimestre, ela bateu em 33%, mais que o dobro do limite.
Se a situação se repetir por um total de dois trimestres dentro de um período de 12 meses, será configurada quebra do covenant, levando o "cartão vermelho". A penalidade aí será antecipar o pagamento das dívidas tomadas sob essa regra, que totalizam R$ 990 milhões. No fim de março, a companhia tinha R$ 803 milhões em caixa e R$ 768 milhões em recebíveis de vendas de imóveis.
"Já estávamos esperando isso (alavancagem maior). E estamos trabalhando com todas as opções para resolver a geração de caixa da empresa", afirmou o diretor financeiro e de relações com investidores, Marcos Antonio Pinheiro Filho, em entrevista ao Broadcast. "Se não conseguirmos, vamos falar com credores, convocar uma assembleia e pedir um waiver (licença para o não cumprimento do covenant). Não há problema nenhum com nossos credores. É um negócio que não espanta a companhia", complementa.
Pinheiro Filho considerou "descabida" a hipótese de a dívida vencer de forma antecipada. Ele argumenta que a Tenda não enfrenta problemas de liquidez, nem de viabilidade. Segundo ele, o estouro de custos registrado no último ano foi causado pela inflação generalizada no País, que encareceu muito os materiais de construção. Por sua vez, a alavancagem maior é temporária e não compromete o negócio. "Estamos lançando novos projetos e melhorando a margem. Não é momento de estresse".
Alerta
Nesta semana, a equipe de analistas de construção do Citi cortou o preço-alvo das ações da Tenda de R$ 23 para R$ 6,50 (o papel fechou cotado em R$ 4,70 nesta quarta-feira, 11) e reduziu a recomendação de compra para neutro. A razão para o rebaixamento, segundo os analistas, foi a expectativa de que a inflação cause mais impactos nos custos de produção da Tenda do que em outras construtoras. A segunda razão foi o risco de quebra dos covenants.
"A hipótese de cenário de estresse é da turma do contra", rebateu o diretor da Tenda, sem citar nenhum nome de analista. "Do ponto de vista da gestão do dia a dia, a empresa é muito sólida". "Com o que eu tenho de caixa e de carteira de recebíveis, eu pago a dívida tranquilamente", emendou. Ele disse ainda que a construtora tem muitos terrenos que poderiam ser vendidos. "É só bater em outra incorporadora que isso vira dinheiro. Por que ainda não fizemos isso? Porque não estamos desesperados!".
Paralelamente, a Tenda está buscando reverter a queima de caixa. Desde o começo deste mês, os novos prazos de pagamento a fornecedores de materiais e serviços passarão de 30 dias para, no mínimo, 60 dias. A medida foi revelada pela Coluna do Broadcast em abril. A intenção é trabalhar com níveis mínimos de estoque para não comprometer o caixa. O diretor ponderou que está compartilhando acesso a linha de crédito mais atrativas para não desamparar fornecedores.
Menos lançamentos, preços mais altos
Desde que mapeou os custos maiores que o previsto, a Tenda anunciou redução no ritmo de lançamentos, dando prioridade aos projetos com margem mínima de 34% - patamar que foi sua meta em anos anteriores. A margem da empresa foi negativa em 10,9% no quarto trimestre de 2021 e subiu para 20,6% no primeiro trimestre de 2022.
Também estão sendo feitos esforços para aumentar o valor de venda dos apartamentos, ainda que isso tenha implicado em queda na velocidade de comercialização. O preço médio das unidades vendidas no primeiro trimestre foi de R$162,6 mil, alta de 14,3% na comparação anual. Em abril, chegou a R$ 170,8 mil.
"Estamos na pegada de ser mais seletivo nos lançamentos, mais espertos na precificação e com uma estimativa de custo mais apurada", ressaltou. A tendência para o médio prazo é as margens convergirem para a faixa de 32% a 34%, acrescentou.
O diretor vê espaço para continuar subindo o preço. "Fizemos pesquisa com nossos clientes e vimos que mais de 75% tiveram dissídio salarial neste ano. É um sinal de que eles têm potencial de aprovação de crédito ampliado e que nós temos espaço para trabalhar melhor a equação de preço", explicou. Outro ponto que ajudou foi o aumento na curva de subsídios do programa Casa Verde Amarela, que passou a valer no início deste trimestre e ajudará a sustentar o poder de compra dentro do programa habitacional.
Distratos
A Tenda reportou no começo do ano um aumento de 35,7% nos cancelamentos de vendas, que atingiram R$ 147 milhões. A explicação de Pinheiro Filho é que muitos clientes que vinham negociando a aquisição da unidade na planta tiveram a renda comprometida pela inflação e não se habilitaram a tomar o financiamento bancário.
Até o ano passado, a Tenda dava "uma forcinha" para esses clientes, com algum desconto pontual ou parcelamento maior da entrada, mas essa prática foi cortada agora. Em vez disso, as unidades são revendidas já incorporando preços maiores. "Vou dizer isso com cuidado, mas o distrato é 'positivo', pois nos dá oportunidade de vender por um preço maior", observou.
Ele também negou que a Tenda esteja tomando a iniciativa da rescisão da venda. "Não estamos forçando o distrato, mas também não estamos proativamente fazendo que o cliente se enquadre. Antes, a gente baixava o preço para ajudar o cliente e ganhar velocidade de venda. Estou agora me privando de fazer ações que diluam a nossa margem".
Contato: circe.bonatelli@estadao.com
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