Por Circe Bonatelli
São Paulo, 06/12/2021 - Após um ano marcado pela disparada de lançamentos imobiliários - principalmente prédios residenciais, loteamentos e galpões logísticos - também houve muita procura das incorporadoras por soluções customizadas de financiamentos para as obras.
Com isso, o aquecimento do setor se espalhou para o mercado de securitização. As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) totalizaram R$ 24,6 bilhões entre janeiro e outubro de 2021 - um novo recorde para o setor mesmo antes do fechamento do ano.
As emissões alcançaram R$ 15,2 bilhões em 2020 - que também foi um ano forte para o mercado imobiliário a despeito da pandemia - e R$ 17,2 bilhões em 2019, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Há, porém, uma perspectiva de desaceleração das atividades de securitização daqui para frente, refletindo a piora da economia brasileira. Isso vai impactar o apetite das incorporadoras para o lançamento de novos projetos, bem como o interesse de investidores.
O sócio responsável pela área de Mercado de Capitais da Guide, Luis Gustavo Pereira, observa que o custo de emissão dos Cris já está consideravelmente maior do que no começo do ano, devido ao aumento da inflação e da taxa básica de juros, sem contar a exigência de um prêmio de risco maior do lado dos investidores. "As incorporadoras estão tendo que pagar taxas mais elevadas nas operações. Isso está relacionada às taxas mais altas do mercado como um todo", observa Pereira.
Segundo ele, há uma expectativa de desempenho mais fraco de vendas das incorporadoras, combinado com potencial aumento de distratos por parte de consumidores cujos orçamentos foram impactos pela crise. Tudo isso eleva a percepção de risco por parte dos tomares de CRIs. "Os investidores que se dispõem a tomar estão exigindo prêmios maiores. A dinâmica não está muito saudável no momento", complementa Pereira.
O sócio da Guide lembra ainda que os principais compradores de CRIs são os fundos de investimentos imobiliários, mas a demanda deste segmento tende a diminuir nos próximos meses. As cotas dos fundos se desvalorizaram em meio à crise, o que dificulta novas emissões para captações de recursos e compra de CRIs.
Por ora, demanda aquecida
A presidente da Opea Securitizadora, Flávia Palacios, concorda que o mercado está passando por turbulências, mas pondera que ainda vê muita procura de emissores e compradores de certificados de recebíveis. "Por incrível que pareça, o mercado de securitização continua aquecido. Este é um setor que se mostrou muito resiliente".
Palacios admite que houve uma reprecificação das taxas devido à piora da economia brasileira. O 'novo normal', segundo ela, são operações na casa dos dois dígitos, com taxas de IPCA + 10% a 12% ao ano, enquanto um ano atrás muitos negócios saiam a IPCA + 4% a 5% ao ano. "O mercado vinha num patamar muito baixo. Acabou essa farra", conta.
Mesmo com taxas maiores, a executiva mantém a expectativa de o mercado ficar estável em termos de emissões em 2022. Na sua avaliação, a demanda deve seguir alta entre incorporadoras e loteadores, que mantêm um nível elevado de lançamentos. E o setor de galpões logísticos - que abriga varejistas e distribuidores de mercadorias - segue em crescimento para atender o comércio eletrônico. "Para 2022, espero ao menos replicar o que foi feito em 2021."
Por sua vez, o sócio da Fortsec, Ubirajara Rocha, vê sinais mistos no mercado. O executivo observa que o aumento da taxa básica de juros espantou parte dos investidores, que voltaram a flertar com a renda fixa. Também joga contra o fato de os fundos imobiliários terem menos espaço para fazer novas captações de recursos pensando na compra de carteiras.
Ainda assim, Rocha diz que a sua companhia ainda tem um bom volume de projetos de securitização de recebíveis pela frente. Além do nível elevado de empreendimentos residenciais e logísticos, ele aponta uma retomada do mercado de multipropriedades - imóveis turísticos que permitem a compra compartilhada de casas e apartamentos entre vários proprietários. Este setor não tem linhas bancárias específicas de crédito e recorre muito às emissões de CRIs.
"Sentimos o mercado mais cauteloso, vivendo cada mês de uma vez. Mas nós trabalhamos com ativos de longo prazo, projetos que vão além das crises. Então, acredito que esse mercado pode se manter", comenta Rocha.
Contato: circe.bonatelli@estadao.com
