Economia & Mercados
16/09/2020 18:00

IPOs de incorporadoras enfrentam 'seletividade' crescente e janela se estreita


Por Fernanda Guimarães e Circe Bonatelli

São Paulo, 16/09/2020 - As empresas do setor de construção na fila para uma oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) estão passando por um escrutínio bem maior no período de pandemia do que no começo do ano, quando as incorporadoras Mitre Realty e Moura Dubeux conseguiram entrar na Bolsa com relativa facilidade. E a tendência, segundo gestores e analistas, é de que a janela para novos IPOs do setor vá se fechando após a conclusão das primeiras transações da fila.

Exemplo do grau elevado de seletividade pode ser visto nos casos das três subsidiárias da Cyrela Brazil Realty que partiram para a abertura de capital e tiveram que reduzir os preços de suas ações para atraírem investidores. Para firmar a demanda, as operações já concluídas de Lavvi e Plano & Plano tiveram cortes de 14% e 20%, respectivamente, em relação às faixas indicativas para os papéis. Já a Cury precifica sua oferta nesta quinta-feira, 17, e também deve embutir um corte de 15% em relação ao ponto médio, conforme apurou o Broadcast.

Logo após o fim da quarentena, os IPOs da Riva 9 (subsidiária da Direcional) e da You Inc (nome reconhecido em São Paulo) acabaram suspensos por falta de demanda e pela recusa dos acionistas em baixar o valor para entrar na Bolsa. Então, ficaram de fora.

Uma das explicações para a maior seletividade neste momento está no maior grau de incertezas por conta da pandemia. No começo do ano, a economia brasileira se recuperava lentamente, mas o mercado imobiliário tinha um volume de vendas crescentes por contas dos juros baixos.

Outro ponto é o preço das ações considerado "salgado" neste momento. A casa de análise Eleven publicou relatório apontando que as ofertas da Plano & Plano e da Cury estavam "caras" ao se observar a relação entre o valor das ações e o valor patrimonial na comparação com os nomes do setor "consagrados" na B3, como MRV, Tenda e Direcional.

"O valuation não é atrativo por apresentar um prêmio significativo, dado o potencial retorno e dividend yield das empresas no curto prazo", afirmaram os analistas Raul Grego, Tales Granello e Alexia Wiezel, da Eleven.

A fila anda e para

Outra explicação para a seletividade elevada está na enorme quantidade de empresas do setor de construção que encaminharam o processo de IPO na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que permite aos investidores escolher a dedo as empresas do setor imobiliário nas quais fazer os aportes.

Há pela frente mais 14 tentativas de IPO: Melnick, Pacaembu, Kallas, One Innovation, Nortis, Yuny, Patrimar, Alphaville, Ez Inc, BRZ, CFL Inc, Emccamp, HBR Realty e Urba - marcando o maior movimento para o lançamento de ofertas do setor na história.

A próxima a precificar sua oferta é a Melnick, uma controlada da Even. Segundo fontes, essa oferta tem encontrado demanda entre investidores principalmente por se diferenciar no quesito regional. Grande parte dos proponentes a abrir capital tem grande concentração em São Paulo, ao passo que a Melnick Even é uma das maiores empresas do mercado imobiliário de Porto Alegre, com foco em projetos residenciais de médio e alto padrão, além de salas comerciais.

Além da Melnick, a Pacaembu Construtora também deu prosseguimento à oferta, com a precificação marcada para o dia 1º de outubro. A companhia produz condomínios de casas e loteamentos para consumidores de média e baixa renda. Portanto, vai disputar investidores com Plano & Plano e Cury, que também têm empreendimentos para um público de perfil semelhante.

Outros nomes bem-vistos por gestores são Kallas e Ez Inc, das famílias Kallas e Zarzur, tradicionais no mercado imobiliário paulistano. Outro nome com chances de sair é a Urbe, subsidiária de loteamentos no grupo MRV. De um lado, fontes questionam o fato de a empresa ainda não ter um volume operacional tão grande, o que reduz a atratividade da oferta. Do outro, acreditam que o grupo MRV poderia fazer um aporte adicional para sustentar o IPO, tal qual fez a Cyrela com a Lavvi.

Contato: fernanda.guimaraes@@estadao.com e circe.bonatelli@estadao.com
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