Por Circe Bonatelli
São Paulo, 18/05/2022 - A canadense Brookfield assinou hoje o compromisso de compra de 12 prédios corporativos da BR Properties por R$ 5,92 bilhões, na maior transação imobiliária dos últimos tempos no País. Os edifícios estão espalhados por São Paulo (7), Rio (3) e Brasília (1).
O pacote inclui endereços conhecidos do mundo empresarial, como o Parque da Cidade e a torre B do complexo JK Iguatemi, ambos na zona sul da capital paulista, e os edifícios Glória, Manchete e Ventura, no centro da capital fluminense. Ao todo, os imóveis têm 380 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), o que implica em uma venda a R$ 15,6 mil por metro quadrado, na média.
As negociações entre as empresas levaram cerca de seis meses. A BR Properties viu a oportunidade de baixar as dívidas, que ficaram caras após a subida da Selic. As suas despesas com juros e encargos mais do que dobraram em um ano, chegando a R$ 83 milhões no primeiro trimestre. A empresa tem R$ 2,1 bilhões de dívida líquida e R$ 860 milhões em caixa. “Com a elevação da taxa de juros, foi preciso readequar a companhia e ajustar a estrutura de capital”, explicou o presidente da BR Properties, Martin Jaco, em entrevista.
Segundo ele, a venda servirá também para destravar valor para os acionistas da BR Properties. Isso porque o valor de R$ 5,92 bilhões a ser recebido por 12 prédios (cerca de 80% do seu portfólio total de imóveis) é 36% maior do que o valor de mercado da empresa inteira na Bolsa, R$ 4,36 bilhões, no fechamento do pregão de terça-feira, 17.
A BR Properties ainda vai permanecer com dois prédios corporativos e seis galpões logísticos. “As ações da empresa estavam sendo negociadas com muito desconto”, disse Jaco. Após o negócio vir a público nesta quarta, 18, os papéis dispararam 6,7%, na contramão do mercado. O Índice Imobiliário (que reúne as ações do setor da construção) caiu 3,5%, e o Ibovespa, baixou 2,3%.
A operação ainda precisa ser aprovada em assembleia de acionistas da BR Properties e receber aval do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade). O pagamento será feito dessa forma: 70% após o fechamento e 30% nos 12 meses seguintes. Além de quitar dívidas, a BR Properties avalia pagar dividendos adicionais e realizar novos investimentos, segundo o presidente.
Por sua vez, a Brookfield vai mais do que dobrar de tamanho no mercado de escritórios, firmando a posição de líder do segmento. Atualmente, ela detém 11 edifícios em operação e outros quatro em desenvolvimento. A transação com a BR Properties foi a segunda grande tacada do grupo canadense em menos de um ano. Em outubro, ela adquiriu quatro prédios da Syn (antiga Cyrela Commercial Properties) por R$ 1,78 bilhão, mostrando apetite por este mercado. Procurada, a empresa não concedeu entrevista.
O presidente da consultoria imobiliária SiiLA, Giancarlo Nicastro, disse que o negócio parece ter sido bom para ambas as empresas. “A BR Properties tem como estratégia reciclar constantemente o portfólio. E estava bastante endividada. Com o aumento dos juros, isso começou a pesar”, disse. “Do outro lado, a Brookfield capta recursos em dólar no exterior e conta com o câmbio favorável. Ela está aproveitando isso para consolidar o mercado no Brasil”, complementa.
Nicastro afirmou que os prédios de escritórios envolvidos na transação têm níveis relativamente altos de espaços vagos (24,4%, em média, conforme o balanço mais recente). A economia enfraquecida e a pandemia espantaram muitos inquilinos. Mesmo assim, podem ser considerados bons ativos. “São prédios de qualidade, em bons endereços", disse. "A tendência é se recuperarem nos próximos anos, junto à recuperação da economia”.
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